Rédaction et négociation du bail
Que vous soyez bailleur ou preneur, le cabinet vous accompagne dans la négociation et la rédaction du bail commercial, en adaptant les clauses aux spécificités de votre activité : destination des locaux, répartition des charges et des travaux, garanties, clause résolutoire, indexation du loyer.
La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur dispose toutefois de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour plus de neuf ans, les baux de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif de bureaux et de certains locaux de stockage peuvent y déroger (article L. 145-4 du Code de commerce).
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles règles à intégrer dans la négociation. Le bail peut désormais comporter une clause encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer (article L. 145-38-1 du Code de commerce). Pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers d’un trimestre ; cette règle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi (article L. 145-40 du Code de commerce).
Sur le blog : Bail commercial : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026
Prise de possession et exécution du bail
Une fois le bail signé, le cabinet assure le suivi juridique de son exécution : délivrance des locaux, état des lieux, régularisation des charges, respect des obligations contractuelles et légales de chaque partie.
Depuis la loi du 26 mai 2026, le preneur d’un local destiné au commerce de détail ou de gros ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal peut obtenir de droit le paiement mensuel de son loyer, sur simple demande, s’il n’a pas d’arriérés incontestés de loyers et de charges. La demande prend effet à l’échéance suivante et s’applique aussi aux baux en cours (article L. 145-32-1 du Code de commerce).
Renouvellement et révision du loyer
Le cabinet conseille ses clients lors du renouvellement du bail et des demandes de révision triennale du loyer, qu’il s’agisse de négociations amiables ou de procédures contentieuses.
Le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d’accord d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du Code de commerce). Lors du renouvellement d’un bail d’une durée n’excédant pas neuf ans, la hausse du loyer est en principe plafonnée à la variation de l’indice applicable, sauf modification notable de certains de ces éléments ; ce plafonnement cesse lorsque, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L. 145-34 du Code de commerce).
La révision triennale ne peut être demandée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. Sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires (article L. 145-38 du Code de commerce).
Cession de bail, sous-location, changement d’activité
Le cabinet vous assiste pour toute opération affectant le bail en cours : cession du fonds de commerce ou du droit au bail, sous-location, ou déspécialisation. Il sécurise les actes et accompagne les démarches auprès du bailleur.
Sont réputées non écrites les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise (article L. 145-16 du Code de commerce). Le locataire peut par ailleurs adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, en notifiant son intention au bailleur, qui dispose d’un délai de deux mois pour la contester, à peine de déchéance (article L. 145-47 du Code de commerce).
Voir aussi : Avocat droit commercial à Aix-en-Provence (cession de fonds de commerce).
Fin du bail et congé
Qu’il s’agisse d’un congé avec ou sans offre de renouvellement, d’un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction ou d’une résiliation anticipée, le cabinet vous accompagne dans les formalités et dans les éventuels litiges liés à la fin du bail.
Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans (article L. 145-9 du Code de commerce). Le congé triennal du preneur peut également être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L. 145-4 du Code de commerce).
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais doit alors, sauf exceptions légales, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce (article L. 145-14 du Code de commerce).
Contentieux locatifs
Le cabinet défend vos intérêts dans tous types de contentieux relatifs aux baux commerciaux : loyers impayés, mise en œuvre de la clause résolutoire, expulsion, travaux, fixation du loyer, indemnité d’éviction, restitution du dépôt de garantie, troubles de jouissance.
Les délais sont déterminants : les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Une analyse rapide de votre situation permet de préserver vos droits.
Voir aussi : Avocat contentieux des affaires à Aix-en-Provence.
Une intervention en conseil comme en contentieux
Inscrit au Barreau d’Aix-en-Provence, Maître Gabriel HANNA accompagne bailleurs et preneurs, à Aix-en-Provence et dans toute la France. Chaque mission débute par l’analyse de votre bail et de vos objectifs. Les modalités d’honoraires sont définies en toute transparence dès le premier échange : honoraires au temps passé, forfaitaires ou abonnement juridique pour les entreprises. Consulter la page Honoraires.
FAQ BAUX COMMERCIAUX
Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?↓
Neuf ans. Le preneur peut néanmoins donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, sauf dérogations prévues pour certains baux (article L. 145-4 du Code de commerce).
Le locataire peut-il exiger de payer son loyer chaque mois ?↓
Oui, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à condition de ne pas avoir d’arriérés incontestés de loyers et de charges (article L. 145-32-1 du Code de commerce).
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?↓
Pour ces mêmes locaux, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyers, pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi du 26 mai 2026. Elles doivent être restituées dans un délai ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues (article L. 145-40 du Code de commerce).
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?↓
Oui, mais il doit alors, sauf exceptions prévues par la loi, verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce).
Dans quel délai faut-il agir en matière de bail commercial ?↓
Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Il est donc recommandé de consulter un avocat sans attendre.