Bail commercial : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026
Une réforme ciblée, favorable aux commerçants
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, consacre un titre entier au développement des commerces. Ses articles 61 et 62 modifient le statut des baux commerciaux sur des points très concrets : la périodicité du loyer, le montant et la restitution du dépôt de garantie, l’indexation du loyer et le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs.
Ces nouvelles règles sont en vigueur depuis le 28 mai 2026. Elles ne s’appliquent toutefois pas toutes aux mêmes baux ni à la même date : c’est l’un des points d’attention de cette réforme.
Le paiement mensuel du loyer devient un droit
C’est la mesure la plus attendue par les commerçants. Le paiement mensuel du loyer est désormais de droit lorsque le preneur le demande (article L. 145-32-1 du Code de commerce). Le bailleur ne peut plus imposer un paiement trimestriel à un locataire qui souhaite payer chaque mois.
Trois conditions encadrent ce droit :
le local doit être destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
le preneur ne doit pas avoir d’arriérés de loyer et de charges, sauf si ces sommes ont fait l’objet d’une contestation préalable ;
la demande prend effet à l’échéance de paiement suivante prévue par le bail.
Le texte s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi (article 62, II, A, de la loi du 26 mai 2026). Un locataire titulaire d’un bail signé il y a plusieurs années peut donc en bénéficier dès aujourd’hui.
Le champ du texte dépend de l’activité exercée dans les lieux : un local à usage exclusif de bureaux n’y entre pas, en principe, mais la qualification du local doit être vérifiée au cas par cas.
Dépôt de garantie : un plafond et des délais de restitution
Un plafond d’un trimestre de loyer
Pour les mêmes locaux, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent plus excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Le plafond vaut aussi pour la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur (article L. 145-40 du Code de commerce).
Cette règle ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi (article 62, II, B). Un dépôt de six mois prévu dans un bail antérieur n’est donc pas remis en cause, jusqu’au renouvellement.
En cas de vente des murs
En cas de mutation des locaux, à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Les garanties de toute nature sont alors caduques de plein droit, et le cédant doit restituer les documents correspondants et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois (même article). Ces règles s’appliquent aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi (article 62, II, C).
Des délais de restitution en fin de bail
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Le bailleur qui a reçu d’autres garanties dispose de six mois pour les restituer et procéder aux mainlevées (même article). Ces délais s’appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi (article 62, II, D).
Indexation du loyer : une clause « tunnel » désormais autorisée
Par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, le bail des locaux à usage commercial peut désormais comporter une clause encadrant la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer, à condition que cet encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L. 145-38-1 du Code de commerce).
Concrètement, les parties peuvent convenir que la variation de l’indice retenue pour la révision ne dépassera pas un certain pourcentage, dans un sens comme dans l’autre. Une clause qui ne limiterait que la hausse, ou que la baisse, ne bénéficie pas de cette autorisation. Pour un bail en négociation ou en renouvellement, c’est un outil utile pour donner de la visibilité aux deux parties.
Vente des murs : le droit de préférence du locataire précisé
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, le locataire bénéficie d’un droit de préférence : la notification du projet de vente vaut offre de vente à son profit (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
La loi du 26 mai 2026 précise désormais ce qu’il faut entendre par ces locaux :
le local à usage commercial est tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ;
le local à usage artisanal est tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants, à l’exclusion des entrepôts.
Ces précisions ne s’appliquent qu’aux mutations intervenant après la promulgation de la loi (article 61, II, de la loi du 26 mai 2026).
Des règles d’ordre public
Le bail ne peut pas écarter ces nouvelles protections. Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui font échec notamment aux articles L. 145-32-1 (paiement mensuel) et L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce, parmi lesquels figure l’article L. 145-40 relatif au dépôt de garantie (article L. 145-15 du même code). Une clause imposant un paiement trimestriel au locataire qui demande la mensualisation, ou un dépôt supérieur au plafond légal dans un bail conclu depuis la réforme, est donc sans effet.
Une application dans le temps à bien maîtriser
Paiement mensuel de droit : baux en cours à la promulgation et baux conclus depuis ;
Plafond d’un trimestre pour les garanties : baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation ;
Transmission de l’obligation de restitution en cas de vente : mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation ;
Délais de restitution en fin de bail : baux en cours, lorsque la remise des clés intervient à l’expiration de ce même délai de trois mois ;
Définition des locaux pour le droit de préférence : mutations intervenant après la promulgation.
Source : article 61, II, et article 62, II, de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.
Bailleurs, locataires : les bons réflexes
Vous êtes locataire : vérifiez si votre activité entre dans le champ du paiement mensuel et, le cas échéant, adressez votre demande par écrit en vous assurant d’être à jour de vos loyers et charges ; lors du renouvellement, contrôlez le montant des garanties demandées.
Vous êtes bailleur : mettez vos modèles de bail à jour (plafond des garanties, clause d’indexation, suppression des clauses réputées non écrites) et anticipez les nouveaux délais de restitution en fin de bail ou en cas de vente des murs.
Questions fréquentes
Mon bail prévoit un loyer trimestriel : puis-je payer chaque mois ?
Oui, si votre local est destiné à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et si vous n’avez pas d’arriérés non contestés. Votre demande prend effet à l’échéance suivante, y compris pour un bail en cours (article L. 145-32-1 du Code de commerce ; article 62, II, A, de la loi du 26 mai 2026).
Mon bailleur peut-il exiger six mois de dépôt de garantie ?
Pour ces mêmes locaux, pas dans un bail conclu ou renouvelé depuis la promulgation de la loi du 26 mai 2026 : les garanties sont plafonnées à un trimestre de loyers (article L. 145-40 du Code de commerce).
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il m’être rendu ?
Dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur (article L. 145-40 du Code de commerce).
Peut-on limiter l’indexation du loyer ?
Oui, par une clause encadrant la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à condition qu’elle joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L. 145-38-1 du Code de commerce).
Un accompagnement en conseil comme en contentieux
Inscrit au Barreau d’Aix-en-Provence, Maître Gabriel HANNA accompagne bailleurs et locataires dans la négociation, le renouvellement et la mise à jour de leurs baux commerciaux, ainsi que dans les litiges qui en découlent, à Aix-en-Provence et dans toute la France. Les modalités d’honoraires sont définies en toute transparence dès le premier échange.
Voir aussi : Avocat bail commercial à Aix-en-Provence.
Sources
Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, articles 61 et 62
Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-32-1, L. 145-38-1, L. 145-40 et L. 145-46-1, dans leur version en vigueur depuis le 28 mai 2026
Conseil constitutionnel, décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026